Земли сельскохозяйственного назначения — наиболее важная категория в составе земельного фонда Российской Федерации
Согласно п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют: сельскохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, различными водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земельный участок может быть куплен, арендован у другого сельскохозяйственного товаропроизводителя или передан из государственной (или муниципальной) собственности в частную собственность или аренду либо по договору безвозмездного пользования земельным участком.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в п. 7 ст. 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Согласно ст. 30 ГрК РФ, границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ (ред. от 29.12.2020), на земельных участках крестьянского (фермерского) хозяйства из земель сельскохозяйственного назначения могут быть построены необходимые здания, строения, сооружения. При этом для размещения зданий и сооружений для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции следует использовать земельный участок (его часть), не являющийся сельскохозяйственным угодьем.
Сельскохозяйственные угодья (пастбища, пашни; сенокосы; залежи; земли, занятые садами, виноградниками) — самая сложная составляющая земель сельскохозяйственного назначения. Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Их не включают в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд; не используют для строительства садовых или жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом участке.
Размещение жилого дома на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, действующим законодательством не предусмотрено.
Изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой
Содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации (п. 1 ч. 2 ст. 2 Закона № 172-ФЗ).
На основании ч. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ в ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Для строительства садовых и жилых домов, которые расположены на территории садоводческих некоммерческих товариществ, требуется меньше согласований, чем для иных объектов. В частности, не нужно разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию; нет необходимости готовить проектную документацию и проводить ее экспертизу. Для садовых и жилых домов действует упрощенный порядок (ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49, ст. 51.1, ч. 16 ст. 55ГрК).
Соблюсти требования при строительстве на садовом участке дешевле и проще, чем при строительстве иных объектов недвижимости.
Снос построек на территории садоводческих объединений ограничен:
- органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе жилых и садовых домов (п. 4 ст. 222 ГК);
- муниципалитет не вправе снести в административном порядке жилой дом или строение, построенные до 1 января 2019 года на дачном или садовом участке (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);
- жилые дома, расположенные на садовых и дачных участках, при определенных обстоятельствах не подлежат сносу (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ).
В частности, жилой дом не снесут, если:
- права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или приобретены после этой даты;
- параметры объектов соответствуют предельным параметрам строительства (реконструкции);
- собственник объекта недвижимости имеет права на участок под ним.
Для отдыха граждан, выращивания сельскохозяйственных культур, возведения хозяйственных и иных построек используется несколько видов участков. Это огородные, садовые и дачные участки. На огородных земельных участках, в отличие от садовых и дачных, запрещено возводить объекты недвижимости, в том числе жилые и садовые дома (п. 1,2,4 ст. 3 Закона № 217-ФЗ).
Садовый дом не снесут, если на момент его постройки не было известно об ограничениях на строительство
Пример из практики: владелец газопровода обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки. Требования были основаны на том, что садовый дом возведен в охранной зоне газопровода. Судом установлено, что собственник садового дома не мог знать об установленных ограничениях на строительство. Поскольку отсутствует его вина, в иске отказали (Определение Верховного суда от 24.09.2019 № 38-КГ19-6).
Необходимо различать понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка»
Освоение земельного участка — это подготовка к его использованию (составление проектной и разрешительной документации, бизнес-плана). Собственники и арендаторы земельных участков обязаны своевременно приступать к их использованию, только если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В судебной практике имеются случаи, когда администрация МО района продала или сдала в аренду земельные участки, которые не соответствовали категориям, отраженным в документах территориального планирования. При этом ответственность и убытки за это понесли непосредственно сами предприниматели.
Пример из практики: администрация МО района продала на торгах земельный участок сельскохозяйственного назначения главе КФХ. Оказалось, что это земли лесного фонда. Договор купли-продажи земельных участков суд признал ничтожным. Глава КФХ оштрафован на несколько миллионов рублей за вырубку деревьев. Взыскать расходы за охрану и благоустройство земельного участка с администрации через суд он не смог (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 А47-6083/2016).
П. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ перекладывает ответственность за достоверность информации о земельных участках на Продавцов. Покупатели ссыпались на то, что администрация ввела их в заблуждение. Однако на практике этот довод не работает.
Пример из практики: администрация МО района продала главе КФХ несколько земельных участков сельскохозяйственного назначения. Спустя год сделку признали ничтожной из-за отсутствия схем земельных участков и детализации сведений в заявлении. Еще через год на нее завели уголовное дело из-за несоответствия их категорий. Суд приговорил главу КФХ к двум годам лишения свободы условно и штрафу в размере нескольких сотен тысяч рублей (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27.02.2018 № 22-534-2018).
Важные выводы, которые пригодятся и собственникам, и арендаторам земельных участков (по результатам Обзора судебной практики Президиума Верховного суда РФ от 14.11.2018 № б/н):
- собственник вправе изменить назначение участка без согласования органов местного самоуправления;
- нельзя поменять назначение участка, если стороны заключили договор аренды на торгах;
- арендатор не вправе изменить назначение участка под строительство жилых домов, если заключил договор аренды под другие цели без торгов;
- нельзя установить условно разрешенный вид использования без публичных слушаний;
- установить дополнительный вид разрешенного использования можно только в дополнение к основному виду;
- вид разрешенного использования участка может не совпадать с его назначением в градостроительном регламенте;
- нужно установить вид разрешенного использования участка, если ранее администрация не установила его;
- вид использования участка можно поменять на новый, если участок отвечает параметрам для нового вида использования.
Таким образом, при использовании земель сельскохозяйственного назначения важно учитывать особенности правового режима.
Ирина Михайловна Гавриленко, юрисконсульт группы компаний «Гавриш»
